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錦宏駿苑策劃案（1）
作者：佚名 時間：2003-7-15 字體：[大] [中] [小]
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一、 項目基本情況
本項目位于龍江路，毗鄰雅典國際社區，新錦江花園等，是小高層電梯公寓。項目總占地40999.68 M2，總建筑面積14038M2 ，容積率3.04，綠化率54.4﹪，總戶數為905戶，停車位632輛（其中地下422輛，地上210輛）
二、區域概況
本案地處市中心地段，是舊城改造的重點區域和未來的發展熱點，周邊配套設施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達。
A、 周邊住宅小區分布情況：
雅典國際社區、新錦江花園、鴻禧花園、萊茵河畔、萬高都市欣城
B、 項目檔次：
中高檔為主，少量高檔
C、 周邊配套情況：
1、 教育系統完善：
名校眾多：龍江路小學、四川音樂學院、成都市第七中學、成都幼兒師范學校等等分布四周
2、 醫務安全保障：市第七醫院、華西附院
3、 購物商場：紅旗直銷商場、伊藤洋華堂
4、 健身休閑：省體育館
5、 交通便利：多路公交車直達：6路、76路、11路、32路、302路等
三、周邊項目情況概述
1、雅典國際社區
開發商：成都倍特新時代置業有限公司
建筑面積：130000平方米
棟數：5棟
結構：框架剪力墻
層數：26層
均價：4500
按揭：8成30年
公推：16.6%
面積區間：165.447—300左右
主力戶型：165.447 169.436 176.308
裝修情況：全裝修（可選方案）
交房日期：2002/8—10
備注：一期C、 D 、E座已銷售完畢，目前A、B 座預售，銷售率約70%
2、錦江花園城
開發商：四川百事佳國際房地產開發有限公司
棟數：4棟
占地：38余畝
建筑面積：160267平方米
結構：框架剪力墻
層數：33層
均價：4000
按揭：8成30年
公推：18%
面積區間：117.59—364.99
主力戶型： 125.62等
裝修情況：全清水
交房日期：2002.4
備注：目前正銷售一期，銷售率約70%，二期兩棟預計從今年年底開盤銷售
3、鴻禧花園
棟數：5棟
結構：框架
層數：21層
均價：2580
按揭：8成30年
公推：12.6%
面積區間：88—219`
裝修情況：全清水
交房日期：2002.3
備注：銷售情況良好，目前所剩最小面積135M2
4、萬高都市欣城
投資商：四川省萬高集團股份有限公司
棟數：單棟“三段式”
結構：框架剪力墻
層數：28層
均價：3200
按揭：8成30年
公推：16%
面積區間：134—300左右
裝修情況：全清水
交房日期：2002.3
備注：基本銷售完畢，僅余少量
四、項目優劣勢分析
1、 優勢分析
A、 地段方便性
隨著本市地產業的發展，特別是“西部大開發”的號角的吹響，房地產開發呈現出熱火如荼的情形。“新成都、新形象”是本屆政府的工作任務之一，大力整治和改造舊城，使城市中心地段的房地產開發又上一臺階，以前那種要方便無環境的開發思路也蕩然無存，取而代之的是既有好的環境又能方便生活的良好社區。
本案的地段優勢不言而喻，府南河邊，與龍江路小學、四川音樂學院相鄰，生活、學習和工作都是十分方便和舒心。
B、 發展的內城潛力無窮
本案的周邊舊城，隨著市政府舊城改造的更多深入，全新的社區環境和更加完善的社區配套正在形成，相信假以時日，一個優越的生活社區猶如府南河般會亮相登場。
C、整體規模獨一無二
雖然本區域的樓盤眾多，但開發多以高層電梯公寓為主，主體規模較大且占地面積較小，而本案的開發以小高層電梯公寓為主，占地面積寬、綠化率和總平布置較合理，在該區域應該是有相當競爭力的。
D、戶型小巧而功能齊全
由于本案的開發主要以80㎡—130 ㎡為主，且在相對較小的戶型內做到三室兩廳雙衛，而公攤有僅為13﹪，與本案的目標群體的購買心理相當，實用的戶型、優惠的價格、良好的配套和優美的環境，將使本案在該區域擁有嶄新的市場群體。
E、環境配套優勢
由于本案是以小高層電梯公寓為主，綠化空間較大，環境配套與公共設施配套也較完善，是今后宣傳的靚點和賣點，網球場、游泳池及水景綠化是本案高檔次的重要標志。
2、劣勢分析
A、位置不臨河
由于本案所處地理環境、既不靠府南河邊，又不與干道相鄰，再則，與雅典國際社區、錦江花園城、南岸一家相伴，這幾個樓盤的地理位置較為優越、社會的認同度較高，從這一方面看，本案的地理位置處于下風。
B、外圍環境
本案是處于舊城中心，周邊的舊城形象還不能及時改變，二者新舊對比的反差很大，對本案的存在著一定的負面影響。
C、樓間距較小
從總平上看，本案的樓距較小，視覺上感覺較密，如果不能在期房階段盡快完成銷售，那么，隨著樓房的竣工，這種影響將更加明顯和突出。
D、競爭樓盤較多
本案周邊樓盤眾多，加“雅典國際社區”、“新錦江花園”、“鴻禧花園”、“萊茵河畔”等，它們各有特點，各有各的客戶群體，其中“雅典國際社區”因其形象好、定位高、宣傳到位、開發較早，在該區域客戶中擁有較佳的形象和較穩定的客戶群體，目前屬于一枝獨秀，而其他幾個樓盤的客戶群體特征性多多少少與本案的客戶群體相關，競爭應該是相當激烈的，故后期的宣傳包裝中，應把這幾個樓盤作為對比，避其鋒芒，擊其軟肋。
五、目標客戶分析
為更好的為本案找準目標客戶群體，分析其購買動機，針對性的開發出他們所需的住宅，特分析如下：
1、 改變居住環境的二次置業者
A、 區域內居住小區和單位職工宿舍區較多。有二次置業需求者較多。目的為改善居住環境，提高生活品質。
B、 某單位效益好但居住環境差。
C、 客戶對本區域情況較熟悉。
2、單身族或年輕夫婦
A、以事業為重。
B、希望有個人空間
C、月收入在4000元左右者
3、都市白領族
A、30-40歲之間
B、事業上小有成就
C、白領層或小公司經營者
D、置業要求“個性化”及工作、生活的便利度
4、買給父母
5、用于投資者—意識到房地產的增值性